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丈夫卖房后房价上涨,妻子诉合同无效

墨先生和伯女士是一堆夫妻,两人在婚后共同购买了两套住房,后因夫妻感情不和,墨先生搬出两人的住房,住到了另一套房中。另一套房虽然是婚后购买,但该房屋产权只登记在墨先生一人名下。后来,墨先生通过中介公司,认识了购房人商先生一家,经过一番讨价还价和商谈,最终确定这套55平方的房产以三百万的价格出售给商先生夫妻二人。律师

商先生夫妻二人属于购买第二套住房,贷款为三成,其余七成为自有资金支付,他们将二百壹拾万元的巨额资金支付给墨先生后,就办理了贷款。正当此时,住房附近的地铁开通了,房价大幅度上涨,墨先生就后悔自己的售房行为。恰巧在当时,夫妻两人的关系也有所改善和缓和,他就将售房行为告诉了妻子。两人一合计,决定不再出售房屋,而是将房屋收回来后出租。于是妻子通过中介转告买方商先生,丈夫出售房屋时未征得其同意,妻子也是该房屋物权人,所以丈夫属于无权处分。依照婚姻家庭法的规定, 墨先生的行为属于物权处分。而依照物权法律的规定,墨先生的行为就是有权处分。

买家商先生从中介处获知信息后,非常不安,他甚至提出加价伍万元购买房子的想法,受商先生的委托,沈律师认为这次的纠纷是源于婚姻家庭房还是物权法的规定。夫妻对共同财产享有的权利等同于物权法上对物的共同共有。关于夫妻共同财产有关的纠纷,采取的是一种物权式的纠纷解决思路。夫妻间的共有是一种法定共有,不需要公示。墨先生的妻子作为房屋产权的法定共有人,虽然没有登记在产权簿上,她仍是产权人。按照这种思路墨先生的行为就是无权处分。不过妻子对房屋享有的权没有依照物权法的规定进行公示,因此妻子对该房屋只拥有事实物权。丈夫墨先生办理了登记,对该房屋拥有法律物权。在处理墨先生和妻子内部的财产纠纷时,应当优先保护事实物权。但是如果涉及夫妻之外第三人利益,就应当以法律物权为准一是夫妻共同财产“共同所有”不同于物权法规定的对特定物的“共同共有”。

买方商先生一家实际支付了大部分的购房款,只是房屋尚未办理过户手续。这时,从不动产登记簿的记载来看,墨先生是房屋登记的唯一所有权人,因此墨先生的行为是有权处分。对于这个案例,如果是采用夫妻共同财产纠纷处理思路,来确定该房屋的物权归属,那么房屋确实属于墨先生和他的妻子。但是如果依照物权法的规定来裁判这个案件,在这个案例中,《民法典》婚姻家庭编第1040条规定,本编调整因婚姻家庭产生的民事关系。物的归属和利用并不是婚姻家庭编的调整对象。《民法典》婚姻家庭编第1062条在法定夫妻财产范围的规定中,将夫妻对共同财产的权利表述为“共同所有”而不是物权编所规定的对物的“共有”或“共同共有”。在涉及具体财产类型时,用的是报酬、收益、财产这样一些描述性的概念,而没有使用物权、债权等“权利”的表述。这应当理解为对于夫妻财产规范和物权法规范的有意区分。

夫妻对共同财产享有的权利应当理解为对于整体财产利益的享有,而不是对于特定物的物权的共有。共同财产中特定物的物权变动适用合同编和物权编的规定。《民法典》物权编第205条规定,本编调整因物的归属和利用而产生的民事关系。依照《民法典》物权编第209条规定,不动产物权的变动原则上以登记为生效要件。《民法典》合同编第463条规定,本编调整因合同产生的民事关系。依照这些法律规定分析,虽然夫妻婚后共同购买了该房屋,但是妻子对该房屋享有的权利没有依照法律的规定办理物权登记,因此妻子对该房屋就不享有物权,丈夫对该房屋的处分属于有权处分。当然,这并不是说妻子对该房屋不享有利益。妻子有权就包括该房屋在内的夫妻共同财产的整体来向丈夫要求获得相应利益。律师

在处理涉及夫妻共同财产纠纷时,应当区分案件性质是属于婚姻家庭内部纠纷,还是对外交易发生的纠纷。如果是夫妻内部关系,应当优先适用婚姻家庭编的规定。如果是外部交易关系,则应当优先适用物权编、合同编的规定。

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